銀行がが融資をする際の審査基準は大きく分けて2つあります。
1つ目が、物件価格に対する借入額の割合である「融資比率」。
2つ目が、申し込み本人の税込収入に対するローンの年間返済割合である「返済比率」です。
融資比率について・・・・ 「融資比率」とは、住宅ローンの借入額が物件価格の何％かということです。 仮に4000万円の物件を購入する際、頭金を全く入れずに4000万円全てを借り入れる場合の融資比率は100％となります。
また、頭金を800万円用意し残りの 3200万円を借り入れた場合、3200万円÷4000万円＝80％ですので、融資比率80％となります。 当然この比率が高くなるほど銀行側の審査は厳しくなりますが、民間の金融機関では収入や職業などによっては100％借り入れ可能な金融機関もあります。
返済比率について・・・・本人の税込収入の何％をローンの返済に充てているかという割合です。この返済比率（返済負担率）は住宅ローン審査で最初に見られるポイントです。
申し込みご本人の税込年収に対するローンの返済割合である返済比率を具体例で説明します
モデルケース：
税込年収 600万円 購入予定物件・借入予定額 4000万円 35年返済 全期間固定2.9％
年間返済額は 182万604円 182万604円（年間返済額）÷600万円（税込年収）＝30.3％となり、この場合の返済比率は30.3％となります。
この数字が大きいほど、年収に対する住宅ローンの返済負担が大きくなるため、審査も厳しくなり貸付承認がおりにくくなります。 この数字が低いほど融資額も少ない＝貸し倒れリスクが小さい と判断できますので住宅ローン審査は通りやすくなります。
民間の金融機関では35％までとされてきましたが、最近では職業や年収によっては40％まで借り入れできるところも出てきています。ちなみにフラット35では25％です。
返済比率を考える際、気を付けなければいけないのが、変動金利や短期固定金利特約を選択している場合です。これらの場合1〜2％ほどの低い金利で契約する人も多いと思いますが、返済比率を算出する時の審査上の金利は4％で判断することが一般的です。
全期間固定金利で借入れる場合はそのままの金利で審査されます。 私はいくら借りられる？ では具体的に金融機関からいくら借りることが出来るのかを、モデルケースから考えていきます。
《モデルケース》年収500万円 借入35年 全期間固定2.9％ 金融機関の審査上の返済比率35％とした場合
500万円（税込年収）×35％（返済比率）＝175万円（年間返済額） 175万円÷12ヶ月＝14万5833円（月々の返済額の上限）
ここから算出されるこのケースでの借入限度額は3840万円となります。
ただ返済比率から借入限度額を算出する際に気を付けなければならないのが、すでに他に教育ローンやマイカーローンなど、住宅ローン以外の借入がある場合、その返済額は年間返済額から差し引かれてしまうのです。
上記の例で教育ローンとして毎月5万円（年間60万円）をすでに払っている場合、年間返済額の175万円から教育ローン分の60万円が引かれ、住宅ローンの年間返済額は125万円となります。ここから算出される借入限度額は2740万円までしか借入することが出来ません。
教育ローンさえなければ3840万円の借入れが出来るのに、既契約の教育ローンがあるために、2740万円に借入れ金額が大幅に減ってしまったということになります。
教育ローンの残債の額にもよりますが、この減額分で希望物件に手が届かないようでしたら、手持ち資金の一部を教育ローンの一括返済にまわして住宅ローンを組めば、借入れ金額が2740万円から3840万円に、 1100万円分大幅にアップします。ただこの場合は手持ちの資金の減少や、住宅ローンの頭金へまわす資金が減るわけですから、住宅購入後のキャッシュフローなどを良く考えて判断することをお勧めします。
金融機関から融資を受ける際、本人および配偶者の最低年収などを定めている場合があります。
たとえば最低年収150万円以上や200万円以上などの収入制限です。 派遣社員や転職したばかり、契約社員の場合は収入基準に達さないケースがありますが、住宅ローン審査では収入合算が認められいます。
申し込み本人の収入が足りない場合は夫婦で収入を合算することが可能です
収入合算の場合、パート、アルバイトは対象とならないケースが一般的です。また、合算できる金額の限度は全額ＯＫの場合、半額までの場合、本人の収入の範囲までなど、各金融機関によって条件が異なるため各自問い合わせてください
収入合算しても基準に満たない場合や転職したばかり、契約社員派遣社員の場合はGEMoneyの住宅ローンを検討するとよいでしょう。GEMoneyは低金利で幅広い方が利用されています。フラット35提携ではありませんが金利、サービス面を見ても銀行ローンより好条件で借りる事ができる事が可能です。
